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资不抵债 北京城建转让首个商业地产项目

日期:2017-07-12 11:16:28编辑作者:申博

从风光奠基到黯然转让,今天的故事主角是北京城建集团欲精心打造的房山地标性高端商业中心胜茂广场。

5年前,房山区委书记、主任及政府领导班子,作为开发商和投资方的北京城建房地产开发有限公司(下称城建地产)和泰富德集团有限公司领导,以及1200余名机关干部和群众,共同见证了项目奠基仪式。

5年后,6月29日,北京产权交易所披露北京城建胜茂房地产开发有限公司(下称胜茂地产)60%股权转让信息。中国房地产报记者了解到,该公司是城建地产的一家房地产项目公司,持有开发了胜茂广场综合体项目。

这是北京城建集团进军商业地产的第一个大型项目,也是其挂牌转让的第一个大型商业地产项目。

谋划退出

2011年,胜茂地产由北京城建房地产开发有限公司和泰福德投资集团有限公司以60:40的股权比例共同出资成立,注册资金5000万元。胜茂广场项目计划投资20多亿元,占地5.4公顷,规划建筑面积21万平方米,规划产品包括大型商业和住宅。

此项目宗地坐落于北京市房山区拱辰街道办事处辖区内,周围紧邻房山区人民政府、人民法院、市政管委、公安分局等重要行政机构,距离京港澳高速出入口仅500米。项目周边交通便利,配套完善。

起初,城建地产对这一项目抱有非常大的期望,总经理史赞亲自挂帅,担任胜茂地产董事长。2012年11月26日,在项目奠基仪式现场,他信誓旦旦地表示将把该项目建设成为房山新的地标性商业项目。

然而,起初的雄心并没有随着时间的推移实现。据中国房地产报记者了解,近期,该项目住宅部分已销售完毕,剩下商业部分持有运营,城建地产已筹划退出。

资不抵债

胜茂地产为何转让这一项目?记者联系了胜茂地产法人代表李彦国,对方三缄其口,不耐烦地对记者说这是公司内部的日常经营工作,不方便透露,并表示正在开会不方便接电话。等记者再次联系他,电话已是无法接通状态。

据接近北京城建的人士向记者透露,此项目住宅部分出售以后,未来项目公司主要持有商业广场。而在北京城建集团的房地产板块内,城建地产并非核心平台,手上持有开发的地产项目较少,在胜茂广场项目中缺乏相关商业运营经验,因此选择退出。

事实上并没有这么简单。记者从挂牌信息中得知,城建地产2016年末净利润为-2677.47万元,截至2017年5月31日,胜茂地产资产总计185561.05万元,所有者权益为-968.21万元,负债金额达186529.26万元,已达到了资不抵债的地步。

此前已有媒体对胜茂地产的债务信息做了详细披露。2016年底前后,标的项目公司主要资产是近4亿元账上现金和17亿元存货,存货主要是胜茂广场项目开发成本,包括土地价款、前期工程费、建安费用和开发间接费等;短期负债则是近2亿元应付款、近4亿元预收款及近6亿元其他应付款,长期负债10亿元。

根据最新股东贷款安排,城建地产先后向项目公司提供了两笔股东贷款,第一笔股东贷款是2016年3月,贷款金额4.2亿元,今年9月底到期;第二笔股东贷款是2017年3月底,贷款金额6亿元,今年9月底到期。也就是说,城建地产已前后向项目公司提供了10.2亿元股东贷款。

项目折戟

胜茂广场项目位于房山区核心地块,是北京城建集团进军商业地产的首个大型综合体项目。

2014年,胜茂地产总经理葛晓宁曾表示:“在房地产板块上,这个项目(胜茂广场)之前一直以住宅开发模式为主。随着房地产行业的多元化趋势,以及目前所面临的市场环境,北京城建集团也有意识地进行非住宅领域当中的其他房地产业务板块布局,胜茂广场是北京城建集团第一个涉足商业地产领域的大型集中性商业地产项目。我们之前也开发过项目,比如底商和社区商业,中型的商业也做过,但是这么大规模的13万平方米购物中心是第一次尝试。”

事实上,彼时北京城建胜茂广场入驻之前,房山区域已经有多个商业地产项目等待亮相。除了2013年开业的首创奥特莱斯外,还有中粮万科长阳半岛FUNMIX、绿地缤纷城、首开熙悦山等。

为了避免与其他商业地产项目同质化竞争,北京城建进入房山区后,也研究出自己的打法,主打体验式高端商业概念,倡导体验式商业、面向全年龄阶段,一站式生活。

但这次尝试并不那么顺利,房山区每个项目都有自己的特色。与其他项目相比,胜茂广场的差异化思路显得比较模糊。比如,长阳半岛受众主打年轻化群体,而胜茂广场则面向全年龄阶段,这就需要胜茂广场一方面要考虑到体验性,另一方面要考虑到人群多样性,两者如何兼顾就成了一个难题。

面对房山区各商业地产项目的激烈竞争,再加上城建地产差异化战略的模糊定位,最终,雄心勃勃的北京城建在第一个大型商业地产项目中落下了停牌转让的悲惨结局。

龙湖接盘?

一个值得注意的细节是,作为胜茂广场投资方之一的泰富德投资集团有限公司已于今年初退出该项目,随即加入的是重庆龙湖天街商业地产有限公司(下称龙湖天街)。挂牌出让信息显示,城建地产与龙湖天街共同拥有胜茂广场综合体项目,持股比例分别为60%和40%,城建地产此次公开转让其持有的全部权益。

龙湖天街系龙湖地产旗下商业地产“天街”品牌公司之一,此前消息人士称龙湖天街有意将该项目划归其运营。对于此种说法,记者联系龙湖地产总部,截至发稿日,尚未得到有效回复。

一位接触胜茂广场项目的机构人士告诉记者,国企(城建地产)已经谋求退出,目前项目公司的股权结构是城建地产持有60%欲转让的股权,龙湖天街持有40%股权,至于现在龙湖是否全面接手胜茂广场项目仍为不确定因素。而据记者了解,胜茂广场商业部分已经委托北京龙湖商业地产公司管理经营。

此外,龙湖天街今年受让胜茂广场项目公司40%股权后,也在积极承担项目公司的债务。据此前媒体曝光的信息,龙湖天街于今年3月向项目公司提供了4亿元贷款,今年9月底到期。另外,龙湖天街与城建地产一同提供了合计10亿元股东贷款,用于偿付项目公司西藏信托贷款。现在项目公司的负债结构里,分别欠付城建地产10.2亿元股东贷款、龙湖天街4亿元股东贷款。

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