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融资渠道再收紧 房地产行业进入限制性发展新周期

日期:2017-08-07 10:35:18编辑作者:申博

从2016年下半年以来,全国各地对于房地产市场的调控手段可谓层出不穷,以北京为代表的一线城市更是频频刷新“史上最严”调控政策,房地产市场降温企稳,调控效果明显。与此同时,政府对于楼市调控的另一条主线渐渐清晰——房企融资渠道不断收紧,力图从根本上切断房地产市场野蛮生长的根基。

  通过梳理相关政策和文件发现,自2016年第四季度以来,央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策,用于收紧和规范房地产市场融资行为。

  近期召开的全国金融工作会议为接下来我国金融业定调,确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题,并提出推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。有分析认为,这意味着房企融资渠道将进一步收紧和规范,房地产市场或将进入限制性发展周期。

  融资渠道持续收紧

  全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”,而房地产作为中国金融市场的一个重要组成部分,也将闻风而动。市场分析人士认为,从2016年下半年以来,国家对于房地产行业的政策逐步趋紧,去杠杆、提高融资条件等措施均体现了这一风向,因此本次会议召开后房企融资环境将进一步收紧。

  事实上,房企融资渠道收紧从2016年第四季度就已经开始。2016年10月,央行召集17家银行就房地产调控开会,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

  同月,银监会召开三季度经济金融形势分析会,要求严控房地产金融业务风险,严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;审慎开展与房地产中介和房企相关的业务;规范各类贷款业务管理,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。

  几乎与此同时,上交所、深交所先后发文,明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准。其中,上交所特别强调对在房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍地王、哄抬地价等行为的房企禁止发债,同时规定,房企公司债券募集资金不得用于购置土地。

  2016年11月,国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后,又一债市监管部门对地产商发债融资祭出调控“大招”。

  进入2017年,房企融资渠道收紧与房地产市场调控齐头并进。商业银行方面,据财联社消息,中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面收紧,禁止“配资拿地”等地产夹层融资;新增开发贷趋紧;拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。

  2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。这与去年11月份证监会下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》,以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致,体现出对房企融资限制的政策连贯性。

  银监会方面,4月份先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》,严禁违规资金流入房地产市场,将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。5月份,继证监会首提全面禁止通道业务后,银监会也收紧融资通道,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。

  融资渠道调控效果明显,统计数据显示,房企在2015年共发债6682亿元,2016年发行量飙涨至1.15万亿元,同比上涨72%。但从2016年下半年开始,证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案,境内发债明显受阻。2017年前5个月房企发债融资额大幅降低,仅1375亿元,较2016年同期锐减76.8%。

  “之前那种纯粹依靠金融杠杆来直接进行房地产开发投资的行为需要改变了,现在房企需要存留足够多的现金,以支撑企业发展。在新的金融政策环境下,房地产企业需要认真地寻找未来的发展机遇。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,未来房企的融资将会更加谨慎,商业银行和金融机构对于房地产的信贷将会进行进一步控制和调整。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前的大环境是金融收紧,加强防控风险力度,整体来看,房企融资难度明显加大。但目前的收紧是相对于2015年和2016年的宽松阶段而言的,部分房企因为2016年替换了部分高成本资金,资金链依然宽裕,但如果房地产市场持续调控,房企的融资压力将越来越大。

  房企融资众生相

  房地产作为资金密集型的行业,对金融有着天然的依赖性。自2016年下半年以来,楼市在经历了一轮野蛮生长后,各类房地产市场调控政策层出不穷,融资渠道全面收紧,政府和市场多次呼唤房地产市场长效机制,房企正面临着严峻的考验。而在融资渠道收紧的过程中,房企表现出了不同于以往的融资众生相。

  2017年上半年,房企境内融资低迷,融资难度加大。中原地产研究中心统计数据显示,2016年上半年房企境内融资额度高达6735.94亿元,而2017年上半年房企境内融资包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)合计仅1771.8亿元,同比减少了74%。

  事实上,随着境内融资渠道收紧,部分房企热衷于海外发债。数据显示,上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元,同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。仅在7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。

  8月2日,融创中国成功发行10亿美元两组高级债券,包括4亿美元6.875%票息的3年期债券和6亿美元7.95%票息的5年期债券。据悉,其在宣布初始价格指引后2小时内发行规模便获得全额覆盖,订单量继续上升,峰值超过30亿美元,认购势头强劲。

  但如果遭遇美元加息,房企境外融资尤其是美元债务成本将进一步上升。而2017年是2015年房企集中“加杠杆”资金集中兑付的一年,这对于相关高负债企业来说无疑是雪上加霜。

  除了海外融资,房地产信托、永续债等方式也受到房企的青睐。

  尽管今年5月份以来,监管部门把房地产信托业务列为重点检查对象,限制“明股实债”的地产项目投资,但部分大房企依然通过信托方式获得融资。中金公司近期发布的研报指出,6月份新增社会融资总量中,信托贷款为2466亿元,从新增的信托集合投向占比中,房地产信托占比53.4%,连续5个季度实现占比提升。

  中金公司认为,如果下半年房地产融资环境更为恶劣,信托中的房地产信托占比仍有持续提升的空间。但值得注意的是,信托公司对发行信托产品的房企要求较高,因此中小型房企的融资渠道仍难题待解。

  在多种融资渠道被封堵之后,还有一些房企把目光转向了永续债。7月中旬,绿城中国在国家发改委完成外债发行备案。公告显示,绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%。事实上,除了绿城中国,近期华夏幸福、阳光城等房企也在试图通过永续债进行融资。

  有分析认为,发行永续债的房企如果在首个计息周期后进行回购,永续债实际上相当于中票或者公司债,房企在获得资金的同时,还能够降低其金融资产负债率。但永续债也存在风险,如果不能在“低息期”内偿尽债务,可能会带来实际负债率的大幅提高。

  此外,在通过多种方式进行融资的同时,加快销售回款似乎成了房企的共识。

  面对收紧的融资环境,频频出手买货的融创中国无疑是业内关注的焦点。近日,融创中国品牌部负责人在接受本报记者采访时表示,今年融创中国的战略是加速周转,提升去化速度。“公司今年全年可售货值超过4200亿元,货源充足,项目主要聚集在一线、环一线和强二线城市,购房需求相对稳定和强劲,能够保证较强的销售去化速度,加快周转。”该负责人表示。

  在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房企融资渠道收紧意在规范房企的融资行为,对中小房企的冲击比较大,“房企融资渠道收紧是很正常的,政府为了防止金融系统性风险和金融泡沫,进行金融去杠杆,导致M2增速明显下降。”欧阳捷认为,这使房地产市场中不规范的资金被清理,而“只要是符合规范和政府要求,不产生系统性金融风险,这些融资应该说没什么问题”。

  欧阳捷认为,在经济去杠杆的大背景下,未来房地产行业将进入限制性发展新周期,再也不会有刺激性发展,再也不会重现扩张性辉煌,市场将很快见顶。因此,盘点现金流将成为房企的常规动作,投资、收购、分红、参股、回购等花钱的事要谨慎,销售、回笼、发债、借钱、合作的事要先行,量入为出、囤币居奇成为当务之急。

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