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康佳黄金地块纠缠4年易主龙光地产 竞拍只用3分钟

日期:2017-11-19 11:07:01编辑作者:申博

11月14日上午,深圳康佳总部厂区地块由康佳集团持有的70%权益,通过网络竞拍的形式,以69.8亿元的价格落入深圳民营房企龙光地产之手。整个竞拍过程只用了3分钟。

而此前,这幅地块却经历了华侨城和旗下康佳集团长达4年的纠葛。

被售卖的标的物为持有地块的康侨佳城公司股权,康佳集团和华侨城集团分别持股70%和30%。截至2017年6月30日,康侨佳城未经审计的账面净资产约6.9亿元,负债约1亿元,营业收入为0,亏损460万元。

康佳与康佳地块

康佳总部厂区更新改造项目位于深圳市南山区华侨城片区,用地性质为商业性办公用地及一类工业用地,占地面积3.7万平方米,计容积率建筑面积26万平方米,另有不计容建筑面积6.2万平方米,其中包括8000平方米的地下综合商业和5.5万平方米的地下停车库。

经济观察报记者于地块竞拍后的第二天至地块现场看见,“KONKA康佳”的红色立体标志还驻立在大门处,四周用移动板围了一圈,仅留深南大道一侧入口,移动板上印有华侨城和康佳的logo,颜色已变淡。入口有一个康佳直销中心在播放宣传片,门店四周已全是建筑垃圾,墙壁角落杂草丛生,未见工作人员。地块表面已无明显的建筑残留物,非常“干净”。

康佳集团在公告中称出售的原因是回收资金、增强资产流动性,提高整体效益,并契合公司大力发展主营业务的战略。

事实上,在8月24日发布此地块转让公告时,康佳还同时拟转让位于上海市虹口区的三套房产。今年6月,康佳集团还拟转让昆山康佳电子、映瑞光电的全部权益。再往前,康佳已陆续转让了壹视界公司60%股权、深圳康佳视讯系统工程有限公司100%的股权、重庆康佳电子的60%股权。

2015年,康佳曾因受高层频频动荡连累,出现了12亿元的大额亏损。虽然康佳过去几年一直在剥离核心业务之外的资产、增加持有现金量,但截至2017年6月30日,由于市场竞争愈加激烈且原材料价格上涨,康佳的彩电业务毛利率下降0.53%、白电业务下降3.3%,主营业务上半年的净利润仅3000万元。

69.8亿元,是康佳集团去年全年净利润的近73倍。这部分收入将大幅度影响康佳集团今年全年的业绩报表。

多次断臂求生的康佳,在今年招募了新的高管团队并执行了新一轮变革措施,康佳集团董事局主席刘凤喜曾公开表示,康佳不再只是一家彩电公司,将转型投资控股平台,做大投资业务,如果康佳现有产品或业务不符合发展方向就卖掉。

四年之争

这块位于深圳豪宅片区稀缺地块的易主,宣告了这家央企内部持续4年的纷争终于落幕。

1998年,康佳总部厂区更新改造项目由康佳集团取得产权证。2011年,康佳总部厂区被列为城市更新单元规划范围,康佳申请作为该项目的唯一开发主体。但两年后,作为康佳的第一大股东,华侨城发布意见函反对康佳作为项目唯一开发主体。原因是:华侨城于2003年曾和深圳市政府签订过用地协议,缴纳了包括这片厂区的地价款。

2014年,双方争执激化至深圳市国际仲裁院,是年7月,仲裁结果落地,康佳与华侨城合作开发此地块。2015年1月10日康佳的产权证到期,3天后,双方成立合资公司康侨佳城。

矛盾的再一次掀起,是在今年7月。康佳提出以约29.02亿元的低价转让合资公司49%的股权,彼时华侨城表示保留优先购买权,华侨城将大概率控股康侨佳城。但这一提议后被中小股东否决,以失败告终。

中小股东的成功源于2015年5月的康佳股东大会上,4名由中小股东提名的董事和独立董事候选人,凭借累计投票机制成功进驻深康佳董事局,在7人董事会中占据绝对多数,是中国证券史上罕见的中小股东夺权事件。

今年8月24日,深康佳A(000016.SZ)再次提出转让股权,转让其全部的持股数,底价也高了约12亿元,华侨城此时放弃了优先受让权。针对华侨城放弃优先受让权一事,记者多次致电华侨城董秘关山,截至发稿,并未收到相关回应。

华侨城的默认和“第三者”龙光

自2014年段先念接替任克雷掌舵华侨城之后,任制定的“旅游+地产”改革进一步加快,还增加了“旅游+互联网+金融”、“文化+旅游+城镇化”另外两条转型思路。

段先念宣称华侨城要成为“中国文化旅游业航空母舰”,规划建100座特色小镇。仅2016年一年,华侨城在深圳陆续签约了甘坑新镇、凤凰古镇、大鹏所城等多个小镇,还在北京、成都、天津、三亚多地拿下旅游地产项目。

华侨城三个上市平台,华侨城A和云南旅游前三个季度的营业收入分别为194亿元、8.23亿元,华侨城(亚洲)上半年的营业收入为19.42亿元。三者粗略相加约为近222亿元。

大量旅游项目的拓展需要庞大的现金流。今年8月,华侨城转让北京侨禧投资有限公司49%股权给泰禾集团,连同债务的对价为51.83亿元。北京侨禧持有的北京丰台地块,曾在两年前创下北京第三高总价地块的纪录。去年8月,华侨城还转让了位于深圳盐田区的88套住宅,评估价为17.2亿元。

为做大华侨城A这个上市平台,盈利不佳的旅游项目被华侨城集团收回,今年4月,华侨城A以5196万元的评估价将泰州项目转让给华侨城集团,泰州华侨城总投资25亿元,2014-2016年连续三年亏损,2016年亏损额达2亿元。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,让龙光介入显然是双方的策略选择,可以认为是一个妥协的结果。“放弃这块地,不单是利益的考量,康佳这个地块当年造成过那么大的冲突,虽然之后按下不表了,但肯定在内部造成了影响,现在这样的结果显然是华侨城默认的结果,双方不再做更多的纠缠。”宋丁说。

而这次获得优质地块的龙光地产,2016年之前“连刷”三次地王之后,在深圳公开市场再无大额斩获。龙光深圳区域贡献了其上半年41.6%的销售额,土地储备占全国范围内的13.7%。

今年2月,龙光与广州合景泰富耗资168亿港元拿下香港最高总价宅地。一名龙光内部人士向经济观察报透露,公司已在深圳寻求一年多的旧改地块,仅拿了宝安和龙华的几处工业地块。

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